1. 매매대금 산정

사업시행자가 매도청구권을 행사한 이후 지급하여야 하는 매매대금은 ‘시가’에 따라 결정됩니다. 이 때의 ‘시가’란 노후되어 철거될 상태·주택재건축 사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라, 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다는 것이 확립된 판례의 입장입니다(이는 정비기반시설이 열악한 주택재개발 사업과 달리 주택재건축사업은 정비기반시설이 양호함에도 불구하고 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이어서사업 자체의 공공필요성의 정도가 전자에 비하여 다소 약함에도 불구하고, 토지 및 건물 소유자의 의사와 무관하게 사업시행자의 일방적인 의사표시만으로 법률상 매매계약 성립이 의제됨으로써 토지 및 건물의 소유자가 그 소유권을 박탈당하고 각 부동산을 명도하여야 하는 의무를 부담하게 되는 점을 고려한 것입니다).

한편 재건축 사업의 시행 목적이 종전의 주거환경을 개선하는데 있는 것이고, 사업시행은 대부분 아파트와 같은 대규모의 단지를 조성하는 형태로 이루어진다는 점, 이 경우에는 인근에 상가·학원·병원 등의 편의시설이 증가하고 교통이 편리해져 사업시행으로 인하여 주변 지역 전체의 경제적 발전 가능성이 증가한다는 점, 이로 인하여 당해 사업부지 뿐 아니라 주변 부지의 지가 및 그 지상 건물의 가치가 크게 상승한다는 점 등을 고려해보면, 사업시행자는 재건축사업 시행으로 인하여 상당한 이익을 얻게 됨을 알 수 있는 바, 사업부지 및 지상 건물의 소유권을 사업시행자에게 강제적으로 이전하여 준 소유자들에 대하여는 당위적으로 정당한 매매대금이 지급되어야 합니다.

그런데 매매대금의 구체적인 액수는 재판 진행 중 감정평가를 통하여 도출된 액수에 의하게 되므로 결국 대금 산정을 위한 감정 평가액은 절대적인 중요성을 가집니다. 그러나 이와 같은 감정 과정에서 실제로는 현실적 거래상황에서 통용되는 것보다 더 적은 금액으로 평가되기 때문에, 토지소유자 등은 여기에 만족하지 못하는 경우가 대부분입니다. 매매대금 산정을 위한 감정의 핵심은 ‘개발이익’을 예상할 수 있는 각 지표들을 세세히 분석하고 시세에 대한 충분한 자료가 감정인에게 제출되도록 하는 것이므로, 이러한 작업을 얼마나 충실히 하는지 여하에 따라 매매대금은 당초 사업시행자가 제시한 금액보다 상당 부분 증액될 수 있습니다.

저희 케이티엘법률사무소는 비정상적인 매매대금산정으로 피해를 보신 토지 및 건물 소유자들을 적법한 절차를 통해 도와드리고 있습니다.


2. 매도청구의 의의

주택재건축사업을 시행함에 있어 주택재건축정비사업조합의 설립에 동의하지 않거나 사업시행자 지정에 동의하지 않는 자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지·건축물의 소유권을 사업시행자에게 매도할 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 정비사업(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업) 중 오로지 재건축사업에만 인정되는 제도입니다.