1. 토지등 소유자란?

토지소유자 또는 건물 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다.

2. 재개발은 재건축과 달리 조합설립 동의 여부는 따지지 않고 일단 조합이 설립되면 요건을 갖춘 토지등 소유자가 모두 자동으로 조합원이 됩니다.

3. 조합원이 될 수 있는 토지 등 소유자는 3가지 경우로 분류할 수 있습니다.

  가. 토지와  건물을 모두 소유한 자

  나. 토지 또는 건물만 소유한 자

  다. 무허가건축물 (창고 등)을 소유한 자

4. 토지만 소유하고 있거나 건물(지상권 포함)만 소유한 자

토지 또는 건물만 소유한 경우에는, 우선 토지와 건물의 소유권 분리가, 서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행일인 2003. 12. 30. 이전에 이루어져야 합니다. 입주권을 여러 개 받기 위해 일부러 토지와 건물의 소유권을 분리하는 편법을 막기 위해서입니다. 예를 들어 어느 구역이 개발구역으로 지정되자 입주권을 2개 받기 위해 주택을 토지와 건물로 각각 분리해서 건물은 자신의 명의로 하고 토지는 다른 사람의 명의로 해 놓았을 경우, 2003. 12. 30. 이후에 분리한 것이라면 입주권을 인정받지 못합니다.

5. 토지는 최소면적 기준이 있습니다. 건물과 소유권이 분리된 토지는 서울시 기준으로 90제곱미터 이상을 소유하고 있어야만 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 예외적으로 토지만 소유하고 있는 자가 무주택자인 경우 해당 정비구역의 구역지정이 2010. 7. 30. 이전에 되었다면 토지면적이 30제곱미터 이상 90제곱미터 미만인 경우에도 조합원으로 자격이 인정됩니다(도로인 경우에는 예외). 따라서, 아무리 무주택자라고 해도 토지면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 조합원 자력이 인정되지 않아 현금청산대상자가 딥니다. 조합원자격 등을 확실하게 하기 위해 정비구역 안에 있는 토지를 추가 매입하는 등 조합원분양신청이전까지 사전에 정확한 내용을 조합에 문의해 볼 필요가 있다고 하겠습니다.

6. 무허가건물을 소유하는 자

무허가건물의 경우 합법적으로 허가는 받지 못했지만 일정한 요건을 갖춘 경우 조합원자격이 인정됩니다. 일정한 요건이란, 1981. 12. 31. 현재 무허가 건축물대장에 등록되어 있거나, 1981년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 합니다.

7. 재개발의 경우 일단 조합이 설립되면 조합설립의 동의여부와는 상관없이 조합원이 되는데, 조합원분양신청을 하지 않은 사랍은 자신이 보유하고 있는 부동산에 대하여 현금으로 보상을 받고 조합원의 지위를 잃게 되는바, 이것을 바로 현금청산자라고 합니다.

8. 재건축의 경우에는 사업에 동의한 자만이 조합원이 될 수 있습니다. 동의하지 않은 자는 매도청구나 협의매수를 통해 조합원의 입주권을 매수하고 이를 일반분양에 포함시켜 분양하게 됩니다.