1. 재개발사업에 있어서, 현금청산자란 자신의 부동산을 조합에 소유권을 넘기고 대신 그 대가를 현금으로 청산받는 자를 말합니다. 그러면 현금청산자가 된 마당에 부동산 가격을 시세대로 감정하여 청산하여야 할 것인데, 현실은 보통 시세 대비 60~70%정도 가격으로 청산을 하게 됩니다.
2. 재개발사업의 현금청산자가 어떻게 해야 최대한의 보상을 받을 수 있는지 살펴보겠습니다.
가. 수용보상금
조합은 먼저 현금청산자와 협의를 하고, 협의가 성립하면 당연히 협의된 금액으로 돈을 지급하고 부동산의 소유권을 넘겨받습니다. 그러나 일부 예외적인 경우를 제외하고 이 단계에서의 보상금은 현금청산자의 입장에서 만족스럽지 못할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한, 협의는 되도록 하지 않는 것이 현금청산자에게 유리할 것입니다.
협의가 성립하지 않을 경우, 조합은 지방토지수용위원회에 수용재결신청을 할 것이고, 수용재결에 대해 현금청산자가 이의신청을 하면, 중앙토지 수용위원회에서 이의재결을 할 것이며, 이의재결에도 불만이 있을 경우, 종국에는 행정소송 절차를 진행할 수 있습니다.
일반적으로 현금청산자의 입장에서는 위 각 단계를 모두 거치는 것이 최대한의 수용보상금을 받는 의미에서 유리하다고 하겠습니다.
나. 지연이자
<도시정비법>
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017. 10. 24.>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.
따라서, 사업시행자인 조합은 관리처분계획이 인가고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산자 등과 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 되지 않았을 경우에는 관리처분계획 인가고시된 다음날 부터 90일이 만료된 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하며, 그렇지 않을 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 합니다.
<도시정비법 시행령>
제60조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자가 법 제73조 제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제68조 제1항 에 따른다.
② 법 제73조 제3항 후단에서 “대통령으로 정하는 이율”이란 다음 각 호를 말한다.
1. 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5
2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10
3. 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15
3. 최근 대법원판례에 따르면, 현금청산자에게 주거이전비 등을 지급하지 않았을 경우 현금청산자는 조합에 부동산을 인도하지 않아도 되는바, 따라서 이제 조합은 현금청산자에게 손실보상금을 공탁할 때 주거이전비 등도 계산하여 공탁할 것입니다.
현금청산자들 가운데 간혹 '알박기'를 생각하면서 조합이 인도청구에 계속해서 불응하는 분들이 있는데, 이런 경우에 조합에서 주거이전비 등을 지급하였거나 공탁한 상태라면, 차임 상당의 부당이득반환 청구소송을 당할 수도 있고 토지보상법 위반으로 형사고소 및 처벌을 받을 수도 있습니다.
